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下半年房地产市场将迎来新一轮调整,2019 年“稳房价”是基调

2019-07-06 作者:华镁房产网 来源:人民网 点击 评论

(宁乡房产网)虽然3、4月份各地房屋销售情况呈现“小阳春”态势市场预期有所好转,但5月份的市场数据回落说明楼市回暖尚不稳定,楼市“小阳春”动力明显不足,这场由于资金宽松导致的“小阳春”,在政策影响下已经快速退烧,尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道,接下来房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。


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2019 年“稳房价”是基调。


2019年上半年,房地产市场总体呈现平稳回落态势,各类物业销售面积均呈负增长态势,土地购置面积和土地成交价款均大幅下降,住宅投资热与商办类物业投资冷的现象仍然延续。


房地产政策的松紧程度取决于房地产市场发展的景气状况,带有逆周期调整的性质。无论是“因城施策”还是“一城一策”,实际上就是要各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施,这是未来房地产调控的基本原则,就是保持房地产市场健康平稳发展,不发生系统性风险。


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在人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地,加快推进租赁住房建设。继续保持调控政策的连续性、稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,确保市场稳定。


上半年房地产市场运行的突出特点


从2019年1至5月份全国房地产开发和销售情况来看,主要表现出三个方面明显变化:


第一,各类物业销售面积均负增长,销售价格涨幅回落。


第二,土地购置面积和土地成交价款均大幅下降。


第三,住宅投资火热与商办类物业投资疲软的现象仍然延续。


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总体来看,上半年的房地产市场特点突出表现为:市场成交乏力,商品住房销售将进一步回落;土地成交面积、金额累计增速双双大幅回调将对未来市场形成较大的下行压力;总体开发投资依旧维持较高水平,但房地产投资增速将进一步回调。预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。


影响未来房地产市场走势的几个关键因素(宁乡房产网


综合2018年与2019年上半年的房地产市场情况,未来房地产市场可能存在的一些苗头性、倾向性、潜在性问题,值得引起关注。


第一,城市极化带来的部分城市房价上涨过快。


第二,棚改退出后部分中小城市的市场隐忧显现。由于去库存、棚户区改造的政策效果叠加,全国商品房待售面积继续大幅减少,相比大中城市而言,中小城市对房地产市场销售量增幅的贡献更大,主要受棚改政策影响。


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第三,收缩型城市面临房地产价格下跌的可能。在经历了30多年的高速增长和快速扩张后,以一些工矿城市和资源型城市为代表的局部收缩已初见端倪。


第四,住房租赁市场或面临集体土地入市的冲击。在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向下,各地纷纷出台政策措施大力发展住房租赁市场。


第五,土地市场成交下降或使地方财政收入承压。2018年土地购置面积继续增加,但土地平均成交价格增幅明显收窄,土地平均成交价格同比增加3.3%,大大低于自2013年起土地平均成交价格10%至30%的增幅。


“房住不炒”的政策调控思路不断完善(宁乡房产网


自2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”的定位以来,延续了两年多的调控政策取得了预期的效果,使得长期形成的房价上涨预期发生了实质性的转变。尤其是2018年下半年以来,住房销售涨幅放缓、土地溢价率持续下降、土地流拍数量激增,房地产开发投资增速放缓,市场下行压力增大。


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第一,稳定——房地产市场健康平稳发展是重中之重。


第二,分化——房地产调控政策分化是大势所趋。房地产政策的松紧程度取决于房地产市场发展的景气状况,带有逆周期调整的性质。当前,一二线热点城市房地产主要依靠市场、人口增量驱动,三四线城市则主要依靠棚改政策驱动。


第三,放权——更加注重地方政府在房地产调控中的主体责任。2018年12月19日至21日,中央经济工作会议用66个字定位了房地产市场:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”


最后,不论短期调控还是长效机制,房地产政策总体目标是一致,即保持市场基本稳定,防止大起大落。可以说,房地产市场基本稳定本身就是对国民经济的重大贡献。目前,中央采取的因城施策、分类调控的大方向是正确的,也产生了良好效果,市场风险总体可控。面对市场价格波动压力,应进一步细分调控手段。一方面要“堵”,另一方面也要“疏”,将压力在达到危险边界前进行疏导和化解。同时,应加强全国市场压力分布实时监测、预测和预警,对过度上涨和下跌城市及区域进行深度跟踪调研和辅导调控。(宁乡房


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