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买房提前还房贷划算吗?注意,这六种情况要提前还!

2019-08-26 作者:华镁房产网 来源:宁乡房产网 点击 评论

买房按揭已经成为现在人们买房的一种主流方式,之后,便是成为房奴的还款之路。然而在中国传统文化里,欠钱仿佛是悬在头上的一把刀,“无债一身轻”是每个新老房奴心心念念的渴望。


所以,大部分房奴还是想提前把房贷还掉,减轻月供压力。


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不过提前还款,真的划算吗?


银行是按照约定的利率,以月为单位结算利息,本月还款利息=欠银行的本金总额*月利率。也就是说,占用了多少本金就还多少利息。

前面几年还的利息多,是因为占用了大额的本金,随着每月蚂蚁搬家还了一笔又一笔本金,占用银行的本金总额逐渐减少,每月还的利息自然随之减少。


无论是等额本息还是等额本金,虽然总利息相差很多,但从实质上并没有区别,谈不上哪种方式银行多收了利息,多占了便宜。

无论是公积金贷款还是商业贷款,是在第1年、第5年还是第10年、第20年提前还贷,只要利率不变,银行都是公平计量,童叟无欺。

因此,“提前还款最佳时间点”是个伪命题!


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这几种情况,不用提前还贷款 


1.购买力下降


我们再来看看大环境。

居民消费价格指数CPI反映了我们购买生活必需品和服务的价格水平。

2007年末,CPI是493.6,2017年末,CPI达到638.2。近10年CPI平均每年增速2.55%。

也就是说,生活必需品的价格每年按照2.55%的速度在上涨。

M2是流通中的现金+各类存款的总和,整个社会的资金通常用M2来衡量。

通过信用扩张,每年有大量的货币投放到市场。2007年末,M2余额是40.34万亿,到2017年末,这个数字是167.68万亿。167.68/40.34=4.16,10年涨了4倍多,平均每年增长15.3%。


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一方面,市场上的货币越来越多,一方面,物价在上涨,还没算这些年房价的巨量涨幅。可见,同样的现金购买力必然逐年下降。

假设购买力每年下降10%(近10年大部分一二线城市房价年均涨幅都在10%以上),那么,现在5000的月供,2年后相当于现在的八成4050元,5年后相当于现在的六成2952元,10年后相当于现在的三成1743元。

因此,如果提前还款,现在看上去有压力,但5年、10年之后,这点钱还算啥呢?


2.收入在上涨


GDP是每年国内全部最终产品和劳务的总和。2007年,我们的GDP是27.02万亿,2017年达到82.71万亿。

如果国家看成是一个大家庭,这个家庭每年创造的财富都在增长,82.71/27.02=3.06,10年涨了3倍多。

国家大家庭的财富由千千万万个小家庭创造。在这几年、几十年还贷过程中,我们每个小家庭的收入也一直在涨。按照社会创造财富的平均能力,10年的收入也能涨3倍。那时候还怕还款吗?


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(不要问我你拉低了平均线怎么办……)

5000、10000的月供…….天空飘来五个字,那都不算事~

3.应急备用金不可少

对于上有老、下有小的80、90后,生娃、生病、失业、意外……

人生处处有惊喜。

钱不是万能的,没有钱可万万不能。如果将闲余资金全部还给银行,钱全部沉淀在固定资产中,一旦出现突发用钱的情况,抗风险的能力会大大减弱。


4.如此低的杠杆


央行五年以上的贷款基准利率,近20年经历了35次调整,从来没有现在4.90%这么低!

这一生,也许只有房贷能提供这么好的福利了。错过了房贷,哪里找这么便宜的杠杆?


杠杆是什么?

美国老太太的故事,给中国老百姓上了一课(一个中国老太太和一个美国老太太进了天堂。中国老太太临终前说:我终于攒够了钱买了套房子。美国老太太临终前说:我在这房子里住了30年,终于还完了按揭。)


杠杆就是负债。如果一个家庭不借钱,都用自己挣的现金,那么杠杆就是0。

房贷,用最便宜的租费使用银行的资金,以极低的利息锁定未来的债务。


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几种情况,需要提前还贷款 


1.即将买房/卖房

卖房的时候,结清贷款撤销抵押是刚需。当然,在需要办解抵押手续的前一刻再还也不迟。


2.公积金账户余额多

在很多城市公积金是专款专用、不能提取,如果公积金账户里积累了较大额的资金,放在账户里只能享受几乎忽略不计的活期存款利息的话,那还不如提前还贷。


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3.需要办抵押贷款

近年,房价上涨快,很多房屋的评估值比购买时上涨许多。需要经营周转的人,往往将房屋抵押贷款作为最好的融资渠道。多数银行抵押贷款不能办二押,那么这时候就需要将按揭还清,再将房产抵押给银行获得贷款了。

注意,前方如果有这样高能的小伙伴,请抱紧大腿,求土豪带飞!


4.留下钱效率更低

Zillow的首席经济学家斯坦·汉弗莱斯在他的《ZillowTalk》一书中讲了他的亲身经历,当他在非洲做志愿者时,他的房东房子只有屋顶和半堵墙。房东每当有点闲钱就买批砖头回来砌一点,这样蚂蚁搬家一样一点点的把房子完工。


房东之所以没有等到能买得起所有的砖头再一次性完成整个工程,是因为,在非洲这种家庭和部落紧密联系的社会中,人们常常互相借钱,而当地习俗也让人很难说不。


如果房东把他的钱存起来,可能很快他的家人和朋友就耗尽了。


所以,如果是家庭成员、亲戚朋友中有乱花钱、借钱不还又无法拒绝的人,那还是把钱填到房子里吧。毕竟,把钱还给银行去,可比把钱借出去安全多了。



5.贷款利率即将大幅上涨

未来如果贷款利率大幅上涨,那么趁着现在利率低赶紧还上也可行。不过,按照现在的市场情况看,利率大幅上涨的可能性很低。


6.拒绝一切负债

患有欠钱焦虑症,一有负债就吃不好睡不香,做梦也想还的人,或者抵挡不了家里老人催促的压力,那还是提前还了吧!顺心就好,维稳第一!



所以,你现在还想提前还款吗?


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