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2019年上半年中国商业地产租金指数研究报告

2019-09-01 作者:华镁房产网 来源:宁乡房产网 点击 评论

为消费升级的重要载体,现代商业的创新发展以及调整升级,持续受到业内关注,新技术、新模式、新业态的发展不断为商业地产行业注入新的活力,提供新的市场机遇。


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为适应当前中国商业地产市场快速发展需要,中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上,启动中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制,主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数,用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。


一、中国商铺租金指数运行分析


根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据,2019年上半年,中国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金整体水平稳中有升。其中,由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的,构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为25.6元/平米·天,环比上涨0.72%;由100个典型购物中心商铺为样本标的,构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为27.0元/平米·天,环比上涨0.62%。


从涨跌个数来看,在样本商业街中,租金环比上涨的商业街占72.0%,租金环比下跌的商业街占11.8%,16.2%的商业街租金与上期持平;在样本商圈中,租金环比上涨的商圈占72.9%,租金环比下跌的商圈占17.7%,9.4%的商圈(购物中心)租金与上期持平。


从市场表现来看,2019年一季度,我国GDP总量为21.3万亿元,同比增长6.4%,增速较上年同期收窄0.4个百分点。2019年1-5月,我国社会消费品零售总额超过16.1万亿元,同比增长8.1%,增速较上年同期收窄1.4个百分点,居民消费整体保持平稳增长态势。重点城市新项目入市较多且租赁交易较为活跃,日益多元化的租赁需求给多数城市商业市场注入新活力,同时亦使其存量与新增零售项目价值获得提升。


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2.百MALL商铺租金指数变化


(1)百MALL商铺租金变动情况


根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据,由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的,构成百大购物中心(百MALL)商铺租金指数。2019年上半年,百MALL商铺平均租金为27.0元/平米·天,环比上涨0.62%。


从不同城市等级看,2019年上半年,一线城市中75.0%的商圈(购物中心)租金环比上涨,18.2%的商圈租金环比下跌,6.8%的商圈租金与上期持平。北京有7个商圈租金环比上涨,1个持平,4个环比下跌,其中东直门商圈环比涨幅最高,达2.10%;上海有17个商圈租金环比上涨,1个持平,4个环比下跌,其中淮海路商圈环比涨幅最高,为2.70%;广州有5个商圈租金环比上涨,1个持平,其中天河路商圈环比涨幅最高,为1.65%;深圳4个商圈租金环比均上涨,其中东门商圈涨幅最高,达1.88%。


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2019年上半年,二线城市中71.2%的商圈(购物中心)租金环比上涨,17.3%的商圈租金环比下跌,11.5%的商圈租金与上期持平。除天津、武汉、重庆、南昌、杭州以及青岛重点商圈租金涨跌互现外,成都、苏州等5城市重点商圈租金较上期均上涨或持平。重庆有3个商圈租金环比上涨,3个商圈租金环比下跌,其中观音桥商圈租金环比涨幅最高,为1.22%。


3.租金运行趋势研判


据中国商铺租金指数显示,2019年上半年,中国百街、百MALL商铺租金环比均上涨。从市场表现看,随着收入水平的提高以及消费观念的转变,消费者越来越关注购物的便捷性及体验感。基于此,国内外零售企业在布局新零售的同时,坚持对线下门店进行数字化改造,引入扫码支付、自动结账等服务。此外,大数据、人工智能和移动互联网等继续加持商业市场,“AI+美妆”、智能试穿、虚拟现实等技术,极大地增强了消费者的购物体验,激发了潜在的消费需求,对未来实体商业项目的需求也将有所增加。整体来看,2019年上半年,零售商业市场表现活跃,其中一线城市仍是零售商进行扩张的首选,但考虑到一线城市商业地产开发趋于饱和,而具有一定经济基础,商业活跃度相对较强的新一线、二线城市将持续受到零售商青睐,未来新一线、二线城市商铺租金或将呈现不同程度上涨。


二、中国写字楼租金指数运行分析


根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据,2019年二季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升,平均租金为5.0元/平米·天,环比上涨0.01%。从商圈来看,租金环比上涨的商圈占60.0%,租金环比下跌的商圈占38.8%,1.2%的商圈租金与上期持平。从市场表现来看,2019年一季度,我国第三产业实现增加值122317亿元,同比增长7.0%,增幅较上期收窄0.4个百分点。整体来看,服务业发展速度出现放缓迹象,在一定程度上使写字楼市场需求有所减弱。具体来看,受经济增速放缓及中美贸易争端影响,一线城市写字楼市场需求减少,租金有所下降;而部分重点二线城市由于人才落户政策及产业优惠政策,城市吸引力大幅提升,写字楼市场发展尤为迅速。


随着减税降费措施的实施,制造业等行业税率由16%降至13%;交通运输业、建筑业等行业税率由10%降至9%,这将大大减轻行业负担,降低企业运营成本,增加实体经济发展和扩展空间,支撑未来写字楼市场需求。但受全国经济增速放缓影响,企业扩张速度减缓,预计后期写字楼租赁需求或将趋弱,租金面临下行压力。在此背景下,写字楼运营企业需积极调整服务策略,通过提高软硬件水平、优化写字楼环境、提供增值服务或适当采取租金优惠措施等吸引租户,以期提高出租率来确保收益;而租户则将有更多元的选择并拥有更强的议价能力,有换租或升级需求的企业则可以适时作出选择。


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