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机构统计80家房企有息负债规模超6万多亿 同比上涨超10% 信贷收紧债务到期 房企“债务压顶”

2019-10-14 作者:华镁房产网 来源:人民网 点击 评论

2019年以来,房地产企业融资进入监管最严厉时期,各房企融资状况分化加剧、房企发债成本攀升等均反映出当前大环境资金紧张的状况,同样也反映出政策对于房地产市场调控的力度。


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宁乡美信府台


随着行业集中度不断提高,房地产企业为了进一步促进规模增长,使得整体负债规模持续增加。据业内统计,当前上市房企有息负债规模整体走高,随着债务密集到期,下半年以来房企普遍面临“债务压顶”的局面。


80家房企有息负债规模超6万多亿


2019年上半年,房企有息负债规模进一步提升,达到6.61万亿元,与2018年末相比上涨10.45%。其中,恒大、碧桂园、融创、保利、万科等20家房企的有息负债规模超千亿。整体来看,房企债务普遍密集到期,债务压顶,未来偿债压力大。


2019年上半年上市房企的有息负债规模榜单中,80家房企有71家负债规模超过100亿元。有息负债规模TOP20房企均超过了1000亿元,总计达到42159.75亿元,占80家上市房企总有息负债的63.73%;而有息负债规模TOP10房企总计达到29587.33亿元,占80家上市房企总有息负债的44.73%。


从榜单来看,排名靠前的大多为规模房企,大型规模房企的融资能力相对较强,同时规模增长和运作需要更多的资金来支撑。但是在市场监管和融资渠道收紧的大环境下,有息负债规模较高的房企偿债压力也不容小觑。


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宁乡碧桂园天悦


从上半年来看,龙头房企有息负债增速普遍较高,中小房企或扩张规模或降负债减杠杆。2019年上半年,销售规模在2000亿元以上的龙头房企有息负债率增速均值为13.62%,1500亿-2000亿元规模房企有息负债率增速均值为13.94%,龙头企业规模较大,偿还能力和抗风险能力较强,而且融资渠道和方式相对小型房企较为广泛和多样,更容易获取资金。


三季度热点城市调控升级


值得一提的是,近期,监管部门再次强调专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。与此同时,银保监会在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,针对检查出的违规现象,将从严、从重处罚。


“一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响,另一方面,由于融资环境持续收紧,房企拿地积极性明显降低,底价成交地块比重明显上升,从而使得土地成交均价有所下调。”克而瑞分析人士指出,“整体来看,在第二季度市场热度达到高峰后,第三季度在市场调控、金融监管等多重因素的影响下,企业拿地理性回归,土拍热度明显下滑。”


预计四季度涉房信贷仍将紧张


8月25日,央行宣布从2019年10月8日起以LPR为商业性个人住房贷款利率的参照标准:首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR,二套商业性个人住房贷款利率下限是相应期限LPR加上60个基点。按照9月20日5年期以上LPR计算,首套房贷利率不低于4.85%,二套房贷利率不低于5.45%。


针对房企的偿债情况,上半年房企面临整体债务压力,多数房企为缓解资金压力,或加快去库存,或减缓规模扩张主动去杠杆降负债。而中小房企要面对的形势更为严峻,据统计,今年以来约有360家房企倒闭,破产原因多涉及不能清偿到期债务、严重资不抵债。“进入下半年以后,融资环境更为严峻,在行业增速放缓的背景下,房企应该加速推货入市、提高周转并加速回款。”


“不过,房地产信贷政策将适度收紧,且恐将执行窗口指导。”一方面,房企融资收紧常态化,且有愈演愈烈之势。银行、信托、海外债等多种融资工具全面收紧,严控违规资金流入房地产市场;另一方面,居民房贷业务大幅缩量,短期房贷利率大概率将继续向上调整。当然,不同城市将呈现差异化的住房信贷政策,那些房价上涨压力大的热点城市,房贷利率上浮比例理应更高。


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